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%
Ahorro aportado
Ahorro aportado
20.000€
Importe hipoteca
Importe hipoteca
240.000€
Intereses
Intereses
50.400€
Amortización
12.000€
Intereses
4.200€
Cuotas
16.200€

Cómo calcular una hipoteca

La cuota de la hipoteca se divide en dos partes: la parte que se destina a amortizar el préstamo (a pagar la cantidad prestada) y la que se destina a pagar los intereses. La parte de los intereses se calcula a partir de la cantidad de préstamo pendiente de pagar, de ahí que según falta menos para terminar el préstamo, los intereses a pagar van siendo menores. Por eso, una tasa de interés más alta no tiene por qué significar pagar más intereses en toda la vida del préstamo, si no que también dependerá del plazo de la hipoteca. Durante toda la vida del préstamo la cuota de amortización anual será la misma, que es la cantidad prestada dividida entre el número de años; y entre 12 para calcular la cuota mensual.

En este caso, para un préstamo de 240.000€, la cuota de amortización será de 12.000€ anuales, y los intereses serán de media 4.200€ anuales. El total de intereses a pagar en toda la vida útil de la hipoteca será de 50.400€.

Para ver la cantidad exacta que tendrás que pagar cada mes, puedes ver la tabla de amortización más abajo.

Intereses

El tipo de interés es el precio que cobra el banco por prestar el dinero. Generalmente, las hipotecas pueden ser:

  • Hipoteca fija: el tipo de interés es el mismo durante toda la duración del préstamo, el que se firme inicialmente con el banco.
  • Hipoteca variable: el tipo de interés depende de un índice de referencia, generalmente el euríbor (tipo de interés medio al que se prestan dinero los bancos europeos, varía diariamente), al que se suma un diferencial (forma parte de las condiciones ofrecidas por el banco).

Plazo

El plazo se refiere a los años que se va a tardar en devolver el dinero al banco, y depende de la cantidad del préstamo solicitado y de la cantidad mensual que se pueda ir cubriendo. El plazo es relevante porque cuanto mayor sea, más bajas serán las cuotas, pero también pagarás más intereses por el dinero prestado.

Ahorro inicial

Los bancos no suelen financiar más del 80% del valor de la vivienda, por lo que hay que aportar como “entrada” al menos el 20%. En este caso, habría que aportar como mínimo 52.000€.

Gastos e impuestos

Al comprar una vivienda, además de la hipoteca, hay que tener en cuenta otros gastos e impuestos.
Tanto por la compraventa en sí como por la constitución de la hipoteca, hay que pagar los impuestos de Transmisiones Patrimoniales, o ITP (si compras una vivienda nueva no se paga el ITP si no el IVA), y de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos del Notario y de la inscripción en el registro de la propiedad. Además, se suele pagar a una gestoría que tramite todo esto, que suele cobrar unos 250€ aproximadamente por los trámites de cada una de las operaciones (compraventa e hipoteca).
En general, estos gastos suelen representar alrededor del 10% del precio de compraventa; en tu caso los gastos totales serían aproximadamente de 28.200€:

    Gastos de la compraventa

  1. Impuestos: 20.800€
  2. Notaría: 1.144€
  3. Registro: 572€
  4. Gestoría: 250€
  5. Total gastos: 22.766€

    Gastos de la hipoteca

  1. Impuestos: 3.600€
  2. Notaría: 1.056€
  3. Registro: 528€
  4. Gestoría: 250€
  5. Total gastos: 5.434€

El tipo impositivo de estos impuestos cambia por Comunidad Autónoma y existen bonificaciones (por la compra de viviendas para vivienda habitual, para familia numerosa, etc.). Para estos cálculos se ha utilizado el tipo general de cada comunidad, por lo que lo mejor es consultar con el banco cada caso concreto.

Cuadro de amortización de la hipoteca

Año
Intereses
Amortizado
Total pagado
Pendiente de pago
1
4.800€
12.000€
16.800€
228.000€
2
4.560€
24.000€
16.560€
216.000€
3
4.320€
36.000€
28.320€
204.000€
4
4.080€
48.000€
40.080€
192.000€
5
3.840€
60.000€
51.840€
180.000€
6
3.600€
72.000€
63.600€
168.000€
7
3.360€
84.000€
75.360€
156.000€
8
3.120€
96.000€
87.120€
144.000€
9
2.880€
108.000€
98.880€
132.000€
10
2.640€
120.000€
110.640€
120.000€
11
2.400€
132.000€
122.400€
108.000€
12
2.160€
144.000€
134.160€
96.000€
13
1.920€
156.000€
145.920€
84.000€
14
1.680€
168.000€
157.680€
72.000€
15
1.440€
180.000€
169.440€
60.000€
16
1.200€
192.000€
181.200€
48.000€
17
960€
204.000€
192.960€
36.000€
18
720€
216.000€
204.720€
24.000€
19
480€
228.000€
216.480€
12.000€
20
240€
240.000€
228.240€
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