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Declarar la venta de tu vivienda en el IRPF

  • Léelo en 3 min
  • Guía actualizada el 16/11/2021

En la declaración de la renta hay una sección dedicada a las ganancias y pérdidas patrimoniales. En esta sección, se tiene que dar cuenta de eso mismo: cualquier ganancia y pérdida de acciones, fondos de inversión, bienes inmuebles, etc. Así pues, declarar la venta de tu vivienda en el IRPF es obligatorio, hayas ganado o hayas perdido dinero en ello.

¿Cómo calcular lo que tienes que declarar como ganancia patrimonial (o pérdida si el resultado es negativo) por la venta de un inmueble en el IRPF?

  1. Resta el valor de la vivienda en el momento de su adquisición al precio de venta. (Decimos adquisición porque puede ser que dicha vivienda se comprase, heredase o fuese una donación). Estas dos cifras se encuentran en las escrituras de la vivienda (la nueva, que se ha formalizado cuando has vendido el inmueble) y la anterior (vigente hasta la venta).
    Un inciso: el coste de adquisición será el precio de la vivienda que consta en la escritura sumado a los pagos que realizaste para formalizar la transacción. Por ejemplo, lo que pagaste de notaría como comprador, entre otros. Eso sí, solamente puedes añadir estos pagos si tienes recibos que los prueben.
  2. A la cifra que obtengas -que suele ser positiva (porque las viviendas normalmente se venden por un precio superior al de su adquisición)- le restas todos los gastos asociados a la venta que hayas tenido. Por ejemplo, el impuesto de plusvalía municipal, los costes de formalización del contrato en la notaría, la comisión de tu gestoría fiscal o similar, la comisión de la agencia inmobiliaria, etc.

Y ya está. Calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble es así de simple. Una vez hecho el cálculo, el resultado es lo que tienes que incluir por la venta de tu vivienda en el IRPF.

Lo que deberás pagar de impuestos si has tenido una ganancia patrimonial por la venta de un inmueble depende de la cantidad que hayas ganado en sí (si has perdido dinero con la venta se contará como una pérdida y no tendrás que pagar impuestos por la transacción). La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble tributa por tramos, esto significa que cuánto más hayas ganado, más vas a tener que pagar. Si quieres saber cuánto te tocará pagar exactamente, puedes usar nuestra calculadora de ganancias patrimoniales.

Veamos un ejemplo:
Según las escrituras, compraste tu casa por 200.000€ y la has vendido por 260.000€ dos décadas más tarde. Tu ganancia es de 60.000€ pero, entre el pago de la plusvalía municipal y lo que te han cobrado la agencia inmobiliaria y tu gestoría, has gastado 7.000€. Entonces, tu ganancia patrimonial real (y la que tienes que declarar y se contará por la venta de tu vivienda en el IRPF) es de 60.000€ menos 7.000€, o sea, de 53.000€.

¿Qué aconseja un gestor para la declaración de la renta si has vendido tu vivienda?

Guarda siempre todas las facturas relacionadas con la compraventa de tu vivienda. En general, Hacienda revisará y verificará los datos, pero existe la posibilidad de que se te pidan documentos para probar que lo que has declarado es correcto.


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