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Cuando estás en plena compraventa de una vivienda, te encuentras con dos valores muy importantes: el valor de tasación y el valor de mercado. Aunque ambos términos suelen usarse indistintamente, no son lo mismo, y conocer sus diferencias puede ser crucial, sobre todo si estás gestionando una hipoteca o calculando impuestos.
El valor de tasación es el resultado de un análisis profesional realizado por un tasador certificado, que se encarga de evaluar una propiedad de manera objetiva. Este valor es utilizado, principalmente, por las entidades financieras para determinar el importe máximo de la hipoteca que te concederán.
El tasador tiene en cuenta varios factores para calcular este valor:
Aunque este valor se aproxima al valor de mercado, los tasadores suelen ser más conservadores, ya que el objetivo es asegurar que el banco pueda recuperar el préstamo en caso de que se deba vender la vivienda si el propietario no puede cumplir con los pagos.
Te contamos las diferencias entre estos dos valores catastrales en este artículo.
El valor de mercado es el precio real que una vivienda puede alcanzar en condiciones normales de compraventa, es decir, el precio que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a aceptar. Este valor está directamente relacionado con las condiciones de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.
A diferencia del valor de tasación, que es un cálculo profesional y conservador, el valor de mercado es mucho más fluctuante. Factores como el estado de la economía, el interés de los compradores y el atractivo de la zona en ese momento juegan un papel clave en el valor de mercado.
| Aspecto | Valor de Tasación | Valor de Mercado |
|---|---|---|
| Finalidad | Determinar el importe de la hipoteca que el banco te concederá | Precio real de venta que un comprador pagaría en el mercado |
| Método de cálculo | Evaluación física de la propiedad, ubicación, características comparativas | Determinado por la oferta y demanda y las negociaciones entre comprador y vendedor |
| Conservadurismo | Normalmente más bajo que el valor de mercado para reducir riesgos bancarios | Puede ser superior o inferior, dependiendo de las condiciones del mercado |
| ¿Quién lo determina? | Tasador profesional, generalmente contratado por el banco | Comprador y vendedor mediante negociaciones en el mercado inmobiliario |
| Frecuencia de actualización | En el momento de la solicitud de la hipoteca | Cambia constantemente según el estado del mercado inmobiliario |
Ambos valores son importantes a la hora de calcular impuestos relacionados con la compraventa de inmuebles, como la ganancia patrimonial en el IRPF. Si estás gestionando la venta de una vivienda y no tienes claro cómo influirán estos valores en tus impuestos, un asesor fiscal como los de TaxScouts puede ayudarte. Con nuestro Pack Renta, un experto gestionará toda la declaración para asegurar que tus obligaciones fiscales estén perfectas.
Es bastante común que el valor de tasación no coincida con el precio de compraventa. Si la tasación es más alta que el precio de compra, puede parecer beneficioso, ya que significa que estás comprando la vivienda por un precio menor al estimado. Esto puede facilitar la obtención de una hipoteca mayor, ya que muchos bancos prestan hasta un 80% del valor de tasación, y no del precio de compra. Sin embargo, ten cuidado, ya que algunos bancos pueden tomar el valor menor de los dos para concederte el préstamo.
Hasta hace poco, una tasación alta también podía tener consecuencias fiscales, ya que Hacienda podría exigir una revisión y solicitarte que pagues una mayor cantidad de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Sin embargo, gracias a la creación del valor de referencia, este riesgo ya no existe.
En la actualidad, Hacienda comprobará el valor de referencia y tu valor de compraventa y te cobrará el ITP por el mayor de ambos. Este otro valor es más acertado, por lo que no tendrás problemas con el fisco.
En cambio, si la tasación es inferior al precio de compra, es probable que el banco te conceda una hipoteca más pequeña, y tendrías que cubrir la diferencia con tus propios ahorros. Esto podría generar dificultades si no has previsto estos fondos adicionales. En casos así, una posible solución es negociar con el vendedor una rebaja del precio o solicitar una revisión de la tasación.
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