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¿Qué pasa con el impuesto de plusvalía municipal?

  • Léelo en 6 min
  • 15/11/2021

Seguramente hayas oído hablar de la plusvalía porque el Gobierno aprobó el Decreto Ley 26/2021 sobre el impuesto de plusvalía municipal hace poco, que entró en vigor justo después, al ser publicado en el BOE. En este artículo te contamos qué es, por qué ha cambiado y cómo te afecta. ¡Vamos a ello!

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

En general, se da por sentado (porque la tendencia casi siempre ha sido esta) que el valor del suelo en el que se puede edificar, esté edificado o no, siempre irá aumentando a lo largo del tiempo. En un momento de la historia de la fiscalidad en España, concretamente en 1919, se decidió que los propietarios tendrían que pagar impuestos proporcionales a esa subida de valor y, desde entonces, así ha sido. Por eso, el impuesto de plusvalía municipal es oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Los terrenos de naturaleza urbana son aquellos que están dentro de una población, que tienen acceso a la red eléctrica y a la red de abastecimiento de aguas y alcantarillado. Además, para que un terreno sea considerado urbano, tiene que tener lo que se conoce como acceso rodado, es decir, acceso y circulación fácil para peatones y vehículos. El impuesto de plusvalía municipal se aplica a terrenos urbanos en los que hay edificios y en los que no, porque aunque no exista ninguna construcción, el terreno aumenta de valor con los años. Por ejemplo, un simple terreno en una zona de una ciudad que se está modernizando, donde se construyan oficinas, parques y demás, tendrá mucho más valor del que tenía antes de estas mejoras.

¿Quién paga y quién cobra el impuesto de plusvalía municipal?

El impuesto de plusvalía municipal lo paga la persona o empresa que vende, hereda o hace una donación en vida de una propiedad urbana.
Este impuesto lo cobran y lo gestionan íntegramente los ayuntamientos y, junto con el IBI y otros impuestos locales, sirve para financiar los gastos de cada municipio. Ahora bien, los ayuntamientos no pueden cobrar lo que les apetezca en concepto de plusvalía, sinó que tienen que ajustarse a los porcentajes máximos que establece el Estado.

La plusvalía municipal se tiene que pagar en el momento de la compraventa de la propiedad y no se puede aplazar ni pagar a plazos.

¿Por qué tanto revuelo con el impuesto de plusvalía municipal?

Como ya hemos explicado, se ha dado por sentado que el valor del suelo (y de las propiedades) siempre aumenta con el paso del tiempo, pero la crisis financiera de 2008 demostró que no era así. Hasta entonces, era raro perder dinero con la venta de una propiedad, pero la burbuja inmobiliaria hizo que algunas propiedades se compraran por un precio mucho más caro de lo que en realidad eran, por lo que cuando los propietarios quisieron venderlas, perdieron dinero en ello. A partir de este punto, se desató un debate sobre si el impuesto de plusvalía municipal, que siempre se cobraba sí o sí, tenía que seguir cobrándose en los casos en los que no hubiera habido ganancia -o incluso en los casos en los que hubiera habido una pérdida de dinero- al vender, heredar o donar una propiedad.

Aunque el Decreto Ley ha salido en 2021, el Tribunal Constitucional declaró en 2017 que no se debía cobrar este impuesto si la venta de la propiedad no se traducía en una ganancia para el vendedor. O sea, que ya desde entonces y también actualmente, si vendes una propiedad por menos de lo que pagaste, el ayuntamiento no te cobrará el impuesto de plusvalía municipal.

La mala noticia es que esta nueva ley no es retroactiva. Esto significa que solo se aplica a partir de su publicación en el BOE, y que si antes de este momento pagaste el impuesto de plusvalía municipal aún sin haber ganado nada por la venta de tu casa, no podrás reclamar lo que pagaste de impuesto.

¿Cómo se calcula actualmente el impuesto de plusvalía municipal?

Según la ley vigente, existen ahora dos fórmulas para calcular la plusvalía municipal y el pagador podrá elegir la que más le convenga, es decir, la que dé como resultado un importe menor a pagar.

Hay tres elementos clave a la hora de hacer estos cálculos:

  • El importe de la ganancia
  • El porcentaje adjudicado al suelo del total de la propiedad
  • Los porcentajes de plusvalía que cada ayuntamiento aplica

Aquí tienes la tabla de porcentajes máximos que marca la ley según los años que han pasado desde que se compró la vivienda. Cada ayuntamiento decide qué porcentaje aplicar, pero estos serán los máximos por ahora (pueden cambiar anualmente cuando se aprueben los Presupuestos del Estado):

Tiempo desde que se compró la propiedadPorcentaje de impuesto sobre la ganancia
Menos de 1 año14%
1 año13%
2 años15%
3 años16%
4 años17%
5 años17%
6 años16%
7 años12%
8 años10%
9 años9%
10 años8%
11 años8%
12 años8%
13 años8%
14 años10%
15 años12%
16 años16%
17 años20%
18 años26%
19 años36%
20 años o más45%

La fórmula real

  1. Se calcula la ganancia a la hora de vender, heredar o donar la propiedad. Esta cifra se obtiene restando el precio de compra al precio de venta. Por ejemplo 50.000€ (precio de venta en 2021) menos 41.000€ (precio de compra en 2016). La ganancia es de 9.000€.
    Si el resultado negativo es que ha habido una pérdida y si es cero es que no ha habido ni ganancia ni pérdida. En estos casos, te ahorras el impuesto.
  2. Se calcula el importe proporcional al porcentaje de suelo de esa propiedad urbana. En este ejemplo el valor del suelo podría ser del 20% y el valor de la casa del 80%. Por lo que el impuesto de plusvalía municipal se calcula en base al 20% de 9.000€, que son 1.800€.
  3. Se calcula el total del impuesto a pagar según el porcentaje que marca el ayuntamiento. En este caso hemos usado el máximo marcado por el Gobierno, porque no sabemos en qué población está la propiedad. Como la casa se ha vendido seis años después de haberla comprado, calculamos el porcentaje multiplicando 1.800€ por 0,17. O lo que es lo mismo, el impuesto de plusvalía a pagar es un 17% de 1.800€, que son 306€.

La fórmula objetiva

  1. Se averigua el valor actual del terreno en la fecha en la que se quiere vender, donar o en la que se hereda la propiedad. Este dato se puede encontrar en el catastro, que es el registro de todas los bienes inmuebles de España. Por ejemplo, el catastro puede marcar que valor del suelo de la vivienda que se ha vendido en 2021 por 50.000€ es de 15.000€.
  2. Se multiplica ese valor por el porcentaje que marque el ayuntamiento según los años que han pasado desde que se adquirió la vivienda. Así pues, se multiplica 15.000€ por 0.17, por lo que el impuesto de plusvalía municipal a pagar son 2.550€. En este caso, sale más a cuenta escoger la fórmula real para hacer el cálculo y pagar un poco menos de impuesto de plusvalía municipal.

El impuesto de plusvalía municipal se puede deducir en la declaración de la renta. Si necesitas la ayuda de un gestor fiscal o de una asesoría para la declaración de la renta porque has vendido, donado o heredado una propiedad y has pagado el impuesto de plusvalía municipal, cuenta con nosotros.
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