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Invertir en un piso para alquilarlo después ha sido una tendencia creciente en España. Sin embargo, hay muchos factores a tener en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad de alquilar una vivienda. Vamos a ver qué se tiene en cuenta en nuestra calculadora para determinar si es rentable comprar para alquilar.
Uno de los principales factores para saber si es rentable comprar un piso para alquilar es saber los impuestos que tendrás que pagar por cada acción. Tenemos un par de guías en las que te los contamos, pero te los resumimos de nuevo:
Cuando compras una casa de obra nueva:
Cuando compras una casa de segunda mano
Cuando alquilas una vivienda:
¿Te interesa profundizar en el interesantísimo mundo de los impuestos de las viviendas? Puedes echar un vistazo a nuestras guías sobre los impuestos al comprar una vivienda.
No hay que ser Einstein para entender la correlación que hay entre estas dos cantidades, ¿no? Cuanto menor sea el precio de compra y cuanto mayor sea el del alquiler, antes rentabilizarás el piso porque antes recuperarás la inversión y ganarás dinero. Lo mismo a la inversa. Si el precio de compra es muy elevado, tu alquiler tendrá que serlo también si quieres que tu vivienda sea rentable para alquilarla.
Lo siguiente que se debe tener en cuenta al calcular la rentabilidad de un alquiler son todos los gastos asociados a la compra (de inversión) y al mantenimiento de una vivienda. Y ya te avisamos que son muchos. Todos estos gastos hacen que la inversión en realidad sea más elevada que el precio de la compra, y también hay que incluirlos para calcular correctamente la rentabilidad.
Aparte de los gastos de la compra en sí de la casa, hay otros gastos que son adicionales que se producen en el momento de la compraventa. El más evidente quizá es el gasto de la hipoteca, que te acompañará casi seguro durante unos cuantos años. Además, tendrás que pagar los gastos de notaría para que quede todo correctamente registrado.
Otro gasto muy común si lo que buscas es comprar para alquilar son los gastos de reforma. Además, suelen ser bastante elevados, y es importante tenerlos en cuenta al calcular la rentabilidad del piso.
Los gastos de mantenimiento son los cobros que seguirás pagando incluso cuando consigas alquilar la vivienda. Estamos hablando de los gastos de comunidad, seguro de la vivienda, reparaciones mayores…
Estos gastos se te añadirán a los de inversión (multiplicados en el tiempo si son cuotas temporales) y tendrás que compensarlos también con los ingresos del alquiler si quieres que la compra de tu vivienda sea rentable para alquilar.
Con todos estos datos ya podemos calcular lo que necesitamos. Lo primero es la rentabilidad bruta del alquiler, que solo tiene en cuenta la relación entre el alquiler y la compra del piso sin incluir más gastos. En este cálculo, se dividen los ingresos que se ganan por el alquiler en un año entre el precio de compra y se multiplica por 100.
Sin embargo, lo que interesa de verdad es la rentabilidad neta del piso de alquiler, porque esta sí tendrá en cuenta tooodos los gastos que conlleva comprar y mantener una casa. Para sacar este cálculo, se tendrán que restar al precio anual de alquiler los gastos anuales de mantenimiento. Después, al precio de compra, le sumaremos los gastos de inversión y multiplicaremos el resultado por 100. Quedaría así:
(Precio anual de alquiler- gastos de mantenimiento) / (Precio de compra + gastos de inversión) x 100
El último dato que te ofrece nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler son los años que tardarás en recuperar la inversión total. Esto es muy fácil con los datos anteriores:
(Precio de compra + gastos de inversión) /(Precio anual de alquiler- gastos de mantenimiento)
Con todos estos datos ya puedes hacerte una idea de cuándo es rentable comprar un piso para alquilar y cuándo no. Recuerda que, si lo haces, tendrás que declarar tus ganancias el año siguiente en el IRPF.
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