Gastos deducibles del alquiler (para propietarios)

Si tienes un bien inmueble (vivienda, local comercial, terreno, plaza de garaje y demás) alquilado o quieres alquilarlo, te contamos qué gastos puedes deducir en la declaración de la renta. Estos gastos deducibles del alquiler harán que tu total de ganancias (o el rendimiento, en lenguaje fiscal) sea menor, por lo que pagarás menos IRPF en la declaración de la renta. ¡Así que apunta!

¿Cómo se calcula el rendimiento del alquiler?

Lo que ganas por el alquiler de tu propiedad, sea la que sea, tienes que declararlo a Hacienda. De hecho, tú no tienes que calcular lo que has ganado en sí. Solamente tienes que declarar lo que has ingresado y todo lo que has gastado para poder tener esa propiedad alquilada (los gastos deducibles del alquiler).

Al hacer tu declaración de la renta anual, la Agencia Tributaria va a hacer ese cálculo por ti y va a saber cuánto dinero has ganado realmente por el alquiler de tu vivienda (o la propiedad que sea). Esa cifra se añade a tus otras ganancias y, en base a eso y según tu situación personal, se calcula el IRPF que tienes que pagar. En algunos casos, el importe en deducciones por el alquiler de la vivienda o cualquier otro inmueble es mayor que los ingresos. Si esto ocurre, no pagarás IRPF por lo que hayas ingresado del alquiler.

¿Cuáles son los gastos deducibles del alquiler?

Vamos a ver, uno por uno, los casos de deducción de gastos por el alquiler de una vivienda para el propietario. (Un apunte: en varias ocasiones nos referimos a las deducciones por el alquiler de una vivienda porque es la situación más común, pero la deducción de gastos del alquiler en la renta se aplica a todos los bienes inmuebles, como ya hemos dicho antes).

• En primer lugar, están los gastos de formalización del arrendamiento y de defensa jurídica. Por ejemplo, lo que has pagado para que un profesional jurídico o un gestor escriba un contrato de alquiler que firmaréis tú (el propietario arrendador) y el inquilino (el arrendatario).
• Otra deducción por el alquiler en la renta son los gastos del seguro que tengas contratado para tu inmueble. En el caso de una vivienda, podrías deducir la cuota anual de tu seguro de hogar.
• Los intereses de préstamos o hipotecas para comprar o conservar del inmueble también se consideran un gasto relacionado con el alquiler. Por eso, se pueden aplicar como una deducción en los ingresos por alquiler en la declaración de la renta.
• Las tasas municipales son también uno de los gastos deducibles del alquiler. Las más comunes son el IBI y la tasa de basuras. ¡Guárdate siempre el comprobante o recibo del pago! También podría haber alguna tasa autonómica, pero no es algo muy común.
• Los gastos de comunidad, en el caso de los bloques de pisos, de urbanizaciones o complejos inmobiliarios con instalaciones compartidas.
• Otro de los gastos deducibles del alquiler son las reparaciones. Por ejemplo, si mientras tienes la propiedad alquilada se estropea algo y el seguro no lo cubre. ¡Ojo! Esto no incluye mejoras y reformas porque sí. ¿Y esto qué significa? Pues que si quieres pintar el salón de otro color porque piensas que quedará mejor, no puedes deducir ese gasto. Pero si hay humedades en las paredes y tienes que usar una pintura especial antihumedad, entonces sí. Del mismo modo, esto no incluye lo que compres una vez la propiedad está alquilada. Si alquilas un piso sin lavadora y luego compras una, no contará como gasto deducible. Pero si el piso tiene lavadora un día se estropea, te puedes deducir el gasto de la reparación.
• Las facturas de suministros como agua, luz, gas, teléfono o Internet si las has pagado tú y están a tu nombre. Esto es poco frecuente pero puede pasar cuando:
  • Alquilas la propiedad por un precio en el que está todo incluido y, por lo tanto, el inquilino no tiene que preocuparse de nada ni pagar ninguna factura.
  • No cambias la titularidad de los suministros y, tal cual te llega la factura (a tu nombre), se la pasas al inquilino y te la paga.
  • Algún suministro se incluye en los gastos de comunidad.
• Los llamados saldos de dudoso cobro. ¿Qué son? Pues se dice que existe un saldo de dudoso cobro cuando el inquilino a quien has alquilado tu propiedad deja de pagar. En tu declaración de la renta tienes que indicar que tu propiedad está alquilada. En la misma declaración, cuando se te pregunta por los ingresos que has obtenido de ese alquiler, tienes que declarar el total real que has cobrado. Los meses que no has cobrado contarán como un gasto deducible del alquiler.

• La amortización del inmueble en la renta. Este es uno de los gastos deducibles del alquiler más importantes, porque es lo que hace que, en muchas ocasiones, el rendimiento anual sea negativo (y no tengas que pagar IRPF por lo que ganas de alquiler).
  Simplemente tienes que declarar en qué fecha adquiriste el inmueble y por qué valor. El valor de adquisición del inmueble es el precio de la propiedad más los gastos de adquisición, como por ejemplo el notario. La amortización anual es un 3% sobre o bien el valor de adquisición, o bien el valor catastral de la construcción (descontándole el valor del suelo). El porcentaje se calculará sobre la cifra que sea más alta.
  ¿Por qué es tan importante? Porque un 3% anual del valor de adquisición pueden ser unos cuántos miles de euros, y esa cantidad la puedes restar a lo que ganas alquilando el piso. ¡Cuánto menor sea tu ganancia, menor será lo que tienes que pagar de IRPF!
  Para saber estos truquitos, está bien contar con un asesor fiscal online como los de TaxScouts. Porque te beneficias de todos los gastos deducibles del alquiler sin moverte del sofá y en muy pocos clics.

¿Hay otros beneficios para los propietarios a parte de los gastos deducibles del alquiler?

¡Pues sí! Si tienes una vivienda alquilada y es la vivienda habitual del inquilino, existe una deducción por alquiler de vivienda habitual en la renta. Se trata de una reducción del 60% en las ganancias, como si de un descuento se tratara. O sea, que si tienes un piso alquilado por 800€ al mes, por el que ganas 9.600€ al año, y tienes 600€ de gastos en total, te quedarías con 9.000€. Peeero al tratarse de la vivienda habitual de tu inquilino, se aplica la reducción del 60% y solamente pagarías impuestos por 3.600€ (que son 9.000€ menos el 60%).

Otra vez, si Hacienda te pide que demuestres que es la vivienda habitual de tu inquilino para poder aplicar esta reducción, tienes que poder hacerlo. Te servirían una mención de ello en el contrato de alquiler o el certificado de empadronamiento del inquilino, por ejemplo. Esta deducción por alquiler de vivienda habitual no se aplica a los pisos turísticos porque, obviamente, no son la vivienda habitual de nadie.

Para terminar, dos cosas importantes

La primera. Todo esto que te hemos contado sobre los gastos deducibles para el arrendador en la renta tiene que ver con los alquileres entre particulares. Es decir, si tú (un particular) alquilas tu propiedad a otra persona. Si resulta que alquilas tu propiedad a un autónomo -y este autónomo usa el inmueble para su actividad profesional- o a una empresa, la cosa cambia. Entonces tendrías que emitir facturas con IVA y hacer las declaraciones trimestrales de IVA que te correspondan. En tus facturas, también tendrías que añadir la retención de IRPF, o sea, el IRPF que tú pagas por tener alquilada esa propiedad. El autónomo o empresa deberá ingresar a Hacienda esa cantidad de IRPF de tu parte cada trimestre, y cuando tú hagas la declaración de la renta, esas cantidades constarán como ya pagadas.

La segunda. Todos los gastos que hemos mencionado se prorratean. Esto significa que solo se cuentan como gastos deducibles del alquiler los importes proporcionales al tiempo que ha estado alquilada la propiedad. Pongamos por caso que has alquilado tu propiedad en el mes de mayo. Entonces, los gastos deducibles del alquiler serán la parte proporcional a ocho meses y no al año entero. Has pagado 300€ de IBI para todo el año por esa propiedad y quieres contarlo como un gasto deducible del alquiler, ¿vale? Pues solo podrás deducir la parte correspondiente a los meses desde mayo a diciembre, cuando la propiedad ha estado alquilada. Son ocho meses. Por lo tanto,  serían 200€ de gasto de IBI y no 300 (300€ dividido entre 12 meses y multiplicado por los ocho meses en los que ha estado alquilada la propiedad).