Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia del catastro

Si te has comprado o vendido una vivienda o te ha tocado calcular el impuesto de bienes inmuebles (IBI), seguramente te hayas encontrado con un concepto que se repite: el valor catastral. Desde 2022, también existe el valor de referencia del catastro, un término que, aunque es reciente, es clave para operaciones fiscales importantes. Pero ¿en qué se diferencian? Conocer estos dos valores es fundamental para entender cómo afectan a tus impuestos y a las operaciones inmobiliarias.

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es un valor administrativo que asigna la Dirección General del Catastro. Este valor se calcula tomando en cuenta varios factores como la ubicación, el tamaño, el uso del inmueble (vivienda, comercial, industrial), su antigüedad y las condiciones del terreno sobre el que está construido.

Uno de los puntos más importantes del valor catastral es que siempre está por debajo del valor de mercado, en algunos casos no superando ni el 50% de este. Se utiliza para calcular diferentes impuestos municipales como:

• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Este se paga cuando vendes una propiedad o la heredas, y se calcula en base al incremento del valor catastral del terreno desde que lo adquiriste​.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es el impuesto que todos los propietarios de inmuebles deben pagar anualmente. Su base imponible se calcula sobre el valor catastral.

El valor catastral se actualiza cada cierto tiempo, pero no siempre sigue los cambios del mercado inmobiliario, lo que puede generar discrepancias entre el precio real de un inmueble y su valoración catastral.

¿Qué es el valor de referencia del catastro?

El valor de referencia del catastro es un concepto más reciente que busca reflejar mejor los precios de mercado. A diferencia del valor catastral, que tiene fines municipales, el valor de referencia se utiliza para impuestos como:

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Cuando recibes una vivienda en herencia o donación, el valor de referencia es el que se utiliza para calcular los impuestos.
• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Si compras una vivienda de segunda mano, el ITP que pagas se basa en este valor.

Este valor se calcula a partir de los precios reales de compraventa de inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que lo hace más dinámico y ajustado al mercado actual. Cada año, se publica un listado con los valores de referencia de los inmuebles para cada localidad, lo que permite a los contribuyentes saber exactamente cómo Hacienda valora sus propiedades​.

Tabla comparativa del valor catastral y valor de referencia

¿Cómo afectan a tus impuestos?

La principal diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia es el tipo de impuestos que afectan. Si bien el valor catastral sigue siendo la base para los impuestos locales como el IBI o la plusvalía municipal, el valor de referencia es el que Hacienda usará para evaluar si los impuestos por una compraventa o donación están correctamente declarados.

Si compras una vivienda y el precio de compraventa es inferior al valor de referencia del catastro, Hacienda podrá considerar que debes pagar impuestos por el valor más alto, algo que es importante tener en cuenta para evitar sorpresas.