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Declarar el alquiler de una vivienda vacacional

  • Léelo en 9 min
  • Guía actualizada el 18/08/2022

¿Tienes un piso alquilado en la costa? ¿Una casita en el campo quizá? ¿O el piso de debajo del tuyo, mismamente? Abre bien los ojos que vas a aprender cómo declarar el alquiler vacacional de tu vivienda. Y no es moco de pavo 🦃.

¿Qué se considera un alquiler vacacional?

Empecemos aclarando términos. ¿Qué se considera un alquiler vacacional? Se considera alquiler vacacional cuando se cede el uso temporal de una vivienda amueblada y equipada (con electrodomésticos como nevera, lavadora, etc.), que esté promocionada en canales turísticos (agencias de viajes, plataformas que permiten reserva y demás) y con fines lucrativos (es decir, ganar dinero). O sea, que una vivienda turística es aquella vivienda vacía (no es tu residencia habitual) que está equipada y lista para acoger huéspedes que te pagan por dormir ahí. 

Diferencia entre alquiler vacacional y alquiler temporal

Esta definición puede dar lugar a confusiones: ¿Es mi vivienda un alquiler vacacional o un alquiler temporal? O lo que es lo mismo, ¿qué requisitos hay para que se considere alquiler vacacional? Vamos a verlos: 

  • La duración del alquiler no puede superar los 31 días para que se considere alquiler vacacional. A partir de los 32 días será considerado alquiler temporal o de larga estancia. Además, los alquileres turísticos no pueden ser alquilados durante más de dos meses por la misma persona (es decir, dos veces seguidas).
  • Las leyes que se aplican a los alquileres turísticos dependen de cada autonomía. Por tanto, los requisitos y normativas de los pisos turísticos cambian en cada comunidad autónoma. Sin embargo, los alquileres temporales se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos, una ley estatal. Esto significa que, mientras todas las viviendas son válidas para alquileres de larga duración (siempre que cumplan esta última ley), puede que algunas viviendas no cumplan los requisitos para ser consideradas turísticas. Tendrás que consultar las regulaciones de tu propia comunidad.
  • El precio de los alquileres vacacionales se fija obligatoriamente por días o noches, mientras que con las viviendas temporales se fija libremente: días, meses, trimestres… lo que quieras.
  • Los servicios que se ofrecen en cada modalidad de alquiler son diferentes también: mientras que los alquileres temporales no suelen incluir servicios adicionales, en los alquileres vacacionales es común que se presten servicios de limpieza o recepción.
  • El uso de las viviendas también diferencia cada tipo de alquiler: mientras uno es con fines turísticos, el otro cubre otras necesidades, como tener un piso en el que independizarse, una estancia por un traslado laboral, etc.
  • Cuando se trata de un alquiler vacacional, no tienes libertad para elegir a los huéspedes: no podrás negarte a ofrecer el servicio a quien lo quiera pagar, mientras que en los casos de larga estancia, el propietario tiene derecho a elegir qué persona entrará en su vivienda a vivir. 

¿Cuál es más conveniente?

Venga, ya tenemos superclaro qué tipo de alquiler es el que tienes. Y ahora. ¡¿Cuál es mejor?! Te lo imaginas, ¿no? Pues sí, depende. 

Para empezar, todo dependerá de dónde esté situada la vivienda. Si tu vivienda está en un sitio donde cualquier turista querría ir, probablemente te resulte más rentable un alquiler vacacional (aunque esto conlleve trámites). Los ingresos que tengas por las estancias cortas superarán lo que puedas cobrar cada mes de un alquiler temporal. Aaaunque tienes que saber que tener una vivienda turística conlleva ciertas cuestiones: 

  • Pago de las tasas turísticas.
  • Pago de comisiones de agencias.
  • Ilegalización creciente de pisos turísticos.
  • Límite de tiempo de alquiler.
  • No tiene ventajas fiscales.

Tendrás que comprobar qué tipo de alquiler es el que se adapta mejor a tus circunstancias.

¿Mucho rollo?

Deja que nuestra gestoría fiscal se encargue de declarar el alquiler de tu vivienda vacacional. Mucho más fácil que leer y leer esta guía, ¿no?

Tipos de alquileres vacacionales

Pongamos que te renta mucho alquilar tu vivienda para uso vacacional. Bien, pues tienes que saber que existen dos tipos de alquileres turísticos: los alquileres vacacionales con servicios de hospedaje y los alquileres vacacionales sin prestación de servicios. Vayamos uno por uno. 

Alquileres vacacionales con servicios de hospedaje

El nombre es bastante explicativo, pero para que quede claro: estos son los alquileres que, aparte de la estancia, ofrecen otros beneficios como limpieza, restauración, recepción o lavandería entre otros. También entrarían aquellos donde se tenga a un empleado con contrato laboral a jornada completa que se dedique a la actividad del alojamiento. Básicamente, son alojamientos que se parecen mucho a un hotel (sin serlo).  

Como prácticamente el servicio que se ofrece en estos alquileres es igual al de un hotel, los ingresos que tengas se consideran que vienen de una actividad empresarial y, por tanto, generas rendimientos de una actividad económica. Veamos en qué afecta esto y cómo declarar estos ingresos del alquiler vacacional. 

1. Impuesto de actividades económicas (IAE)

A no ser que ganes más de un millón de euros con tu piso alquilado, tranqui, no vas a tener que pagar este impuesto. En la mayoría de casos, el IAE solo sirve como un censo, es decir, solo es obligatorio darse de alta en el epígrafe correspondiente, en este caso el 685 del IAE Alojamientos turísticos extrahoteleros

¿Confundes el IAE con el CNAE? Te contamos lo que tienes que saber.

2. IVA

Como decíamos antes, estamos hablando de actividades empresariales, o sea que si eres el propietario, eres un empresario. Como tal, debes contribuir al IVA con tus servicios. Por eso, este tipo de alquiler de vivienda vacacional es con IVA. Tendrás que cobrar un 10% en las facturas a tus clientes (el tipo reducido, como un establecimiento hotelero).

3. IRPF

El último de los impuestos por alquiler de una vivienda turística: el impuesto sobre la renta (IRPF). Al estar obteniendo ganancias (rendimientos), tienes que pagar impuestos por esas riquezas. En este caso, serán rendimientos de actividades económicas, como si tuvieras un negocio, y tributarán en la base general. O sea, que cuando te toque presentar la declaración de la renta, debes incluir en este apartado los ingresos anuales restando los gastos deducibles (como marketing o suministros). ¿No sabes qué te puedes deducir y qué no? Pues aquí tienes una guía con tooodos los gastos deducibles del alquiler para propietarios.
Resumidamente, que incluyas el alquiler vacacional a través de tu declaración web cuando presentes el IRPF. O deja que tu asesor fiscal online de TaxScouts lo haga por ti.

Alquileres vacacionales sin prestación de servicios

Si tu caso no es la opción anterior, es porque no ofreces servicios extra aparte del hospedaje en la vivienda. Ojo, esto no significa que no cumplas unos mínimos: limpieza antes y después del periodo de alquiler, cambio de ropa de cama y toallas o reparaciones de mobiliario. Lo que no haces es prestar un servicio de más a tus huéspedes. Por eso, estos alquileres vacacionales tienen otra categoría diferente a los anteriores: sin prestación de servicios. 
Como ya no se pueden catalogar estos alquileres como actividades económicas, la fiscalidad de estos alquileres vacacionales cambia. Veamos cómo declararlo.

1. Impuesto de actividades económicas (IAE)

De igual forma que en el anterior caso funcionaba como un censo, el IAE en este caso también funciona para catalogar el tipo de alquiler. Para poder ofrecer tu vivienda como vivienda turística, tendrás que darte de alta en el epígrafe 861.1 del IAE Alquiler de viviendas.

2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

A diferencia del otro tipo, estos alquileres no deben declarar el IVA porque no son actividades empresariales. Sin embargo, el dinerito que te saques se considera un rendimiento del capital inmobiliario, y por ello, tendrás que pagar el impuesto que le corresponde: el ITP

Esta tributación por alquiler vacacional depende de cada autonomía, así que consulta la tuya propia para saber cuánto se paga de impuestos por el alquiler vacacional.

3. IRPF

¡Nadie se libra de este! Sí, el último de los impuestos por alquiler vacacional es el IRPF. En este caso, los ingresos a declarar por el alquiler de tu vivienda vacacional son rendimientos de capital inmobiliario, por tanto, se cuentan en la base general, junto al sueldo u otros ingresos de actividades económicas.
¿Que qué es la base general? No sufras, tenemos una guía con conceptos básicos para que te enteres bien de cómo funciona la declaración de la renta.

Eso sí, recuerda que hay gastos que son deducibles y que puedes restar de tus ganancias para calcular el IRPF de tu vivienda vacacional: los gastos de mantenimiento del piso, los gastos de publicidad, los de seguros, suministros.

¿Cómo tributa el alquiler vacacional no alquilado?

Todo lo que hemos contado es teniendo en cuenta que el piso está alquilado, pero por mucho que tengas piso en Ibiza, habrá días en los que esté vacío, sin huéspedes. Y ojo que por estos días, aunque no ganes nada de dinero, también tendrás que pagar impuestos como si lo ganases (solo tener en propiedad una vivienda vacacional).

Para saber cómo hacerlo, tendrás que calcular el 1,1% del valor catastral de tu vivienda. O el 2% si la última tasación fue antes de 1994. Después, solo tendrás que dividir esa cantidad entre 365 y multiplicar por el total de días que has tenido la vivienda vacía.

Tranqui, que no hace falta que saques la calculadora. Hacienda te dice directamente lo que te corresponde pagar cuando añades los datos en la declaración de la renta (en la casilla 068 A disposición de los titulares). Pero venga, vemos un ejemplo para hacerlo más fácil: 

Pongamos que tu vivienda tiene un valor catastral de 200.000€. El 1,1% de esa cantidad es 2.200€. El siguiente paso sería calcular los días que la casa estuvo vacía durante el año. Pongamos que estuvo sin alquilar durante los meses de invierno, desde enero a marzo. Eso serían 31 días de enero, 28 de febrero y 31 de marzo, 90 días en total, así que por la cantidad que tendrás que tributar será 2.200/365 x 90= 542,46€. Es decir, Hacienda considerará que por tener el piso vacío has tenido unos rendimientos de más de 540€. 

Impuestos sobre los alquileres turísticos

Con todo lo que hemos visto, ¿qué tal si resumimos un poco cómo  declarar el alquiler de tu vivienda vacacional?

Impuestos de los alquileres vacacionales

Multas por no declarar el alquiler de la vivienda vacacional

Hacienda se ha puesto seria con lo de declarar el alquiler de la vivienda vacacional. Tanto que, para evitar que se defraude dinero, ha obligado a las empresas anunciantes de pisos (como Airbnb, Booking, Trivago y demás) a presentar el llamado modelo 790.

¿Qué es el modelo 790?

Es un formulario para dar información a Hacienda sobre las viviendas que han sido anunciadas en sus plataformas. Quién, cuándo, por cuánto ha sido alquilada, etc. O sea, se declaran los nombres completos de los propietarios, la ubicación de las viviendas, los días que ha sido alquilada, los ingresos que se han sacado y demás.

Mediante el modelo 790, las empresas anunciantes de pisos le comunican a Hacienda quién ha utilizado sus plataformas y por tanto, quién debe pagar los impuestos en un alquiler vacacional. Si es que, al final, Hacienda siempre se entera de todo.

Sanciones por no declarar las viviendas turísticas

Vale, vale, pero ¿cuánto me puede cobrar Hacienda por no declarar el alquiler de mi vivienda vacacional? Pues dependiendo de si te has saltado la ley a la torera o solo un poquito. Según si tu infracción se considera leve, grave o muy grave, la multa va desde el 50% hasta 150% de lo que tendrías que haber declarado. Así que cooorre a pagar los impuestos que debes (aunque no sea tu pasatiempo favorito), que luego la cosa se puede poner fea.

Una buena solución para que no caigan multas es dejar tus impuestos en manos de nuestra gestoría online. Te ofrecemos asesoramiento fiscal personalizado, porque cada caso es un mundo, y nuestros asesores de impuestos saben qué es lo que más te conviene. ¿Nos pegas un toque?

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Déjanos tu contacto y te mandaremos noticias, recordatorios o algún consejo sobre el tema que más te interese. No te asustes, solo lo haremos de vez en cuando.

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