Cómo declarar la venta de una vivienda

Vender por fin una casa que no se podía vender y poder comprarte la casa de tus sueños produce una felicidad increíble. Pero luego toca declararlo y eso ya… No da tanta felicidad. Aunque, ¿cuándo hay que hacerlo? ¿Y cómo hay que declarar la venta de una vivienda? ¡Atento que te contamos todo sobre cómo declarar la venta de una vivienda en 2023!

• La venta de una vivienda
• Cómo declarar la venta de una vivienda
• ¿Qué impuestos hay que declarar por la venta de una vivienda?
• Deducciones de impuestos al declarar la venta de una vivienda
• Cómo declarar la venta de una vivienda en el extranjero 

La venta de una vivienda

Aunque la definición de venta probablemente la tengas muy clara en tu cabeza, no vamos a tirar por lo puramente lingüístico, si no por lo fiscal. Es importante también anotar que ahora mismo hablamos de la venta de una vivienda dentro del territorio español, más abajo os contamos sobre los casos en el extranjero. Pero vamos con las principales características fiscales, que nos enrollamos:

• Debes pagar unos cuantos impuestos al declarar la venta de una vivienda. Cuando vendes un inmueble, recibes unas ganancias por las que tendrás que pagar IRPF, además de pagar el IBI y la plusvalía municipal si el valor del terreno urbano ha aumentado.
• Tendrás que declarar la venta de una vivienda en la declaración de la renta. Más tarde te explicamos cómo, no te preocupes.
• Normalmente, las cantidades a pagar de impuestos pueden llegar hasta un 15% del precio de venta.

Cómo declarar la venta de una vivienda

Al fin y al cabo, cuando vendas tu casa tendrás que incluirlo en la declaración de la renta. Pero no es tan simple como podría sonar (ni es lo mismo que saber cómo declarar la venta de un inmueble), ¡así que vamos a echarle un vistazo al proceso y sus complicaciones!

Vamos paso a paso, y lo primero de todo es aclarar que hay que declarar la venta de una vivienda en la declaración de la renta en los meses habilitados (de abril a junio). Es importante anotar que sabiendo cómo declarar la venta de una vivienda, sabrás cómo declarar la venta de una vivienda heredada (ya que se hace del mismo modo). Así que venga, vamos a ver cómo declarar la venta de una vivienda en la renta:

• Accede a la página de la Agencia Tributaria para empezar con todo el proceso e inicia sesión con tu DNI, NIE o tu certificado digital.

• Ahora, dirígete a Ganancias y pérdidas patrimoniales y, una vez localizado, busca Inmuebles  no afectos a actividades económicas. Básicamente, a la página 16 de la declaración.

• Ahí, tendrás que empezar a rellenar los datos requeridos desde en las diferentes casillas, como la 1627 (en la que debes indicar que se trata de una vivienda) o la 1637, en la que tendrás que indicar por cuánto se vendió. También necesitarás indicar dónde está la casa (por medio de una clave que te proporcionará tu ayuntamiento), su referencia catastral, la fecha de transmisión y adquisición y las identidades del comprador y el vendedor.

¿Qué impuestos hay que declarar por la venta de una vivienda?

Ahora vamos a lo importante, ¿qué tienes que pagar? ¿Y cuánto? Bueno, pues adivina…Depende 🤔. Primero y obvio, depende de si eres el vendedor o el comprador de la vivienda, pero estamos hablando de la venta así que vamos con ello.

En fin, que tendrás que declarar unos cuantos impuestos sobre la venta de una vivienda:

• La ganancia patrimonial de la venta de un inmueble (o el IRPF) es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (y es que también se aplica el IRPF a la venta de un inmueble). Es decir, la cantidad por la que vendes el inmueble (restando gastos y atribuciones) menos la cantidad por la que la compraste (sin contar inversiones en la casa, gastos tributarios y amortizaciones). Ahora, a este resultado le tendrás que aplicar el porcentaje del tramo de IRPF según tus ganancias. Aquí tienes la tabla que puedes seguir para calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble.

• La plusvalía municipal incluye el incremento del valor de los terrenos urbanos y depende de cada ayuntamiento (que es donde lo debes presentar). Esta se puede calcular de dos maneras diferentes: el método real y el método objetivo.

• El método real divide el valor de venta del inmueble entre el valor por el que lo compraste y lo multiplica por el valor catastral del terreno.
• El método objetivo multiplica el valor catastral por un coeficiente especial que determina cada ayuntamiento (y que depende del tiempo que hayas sido dueño del inmueble).
•  El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (o IBI) lo tienes que pagar al ser propietario de una casa. Sin embargo, es el vendedor quien debe pagarlo en el mismo año de la venta.

Deducciones de impuestos al declarar la venta de una vivienda

¡Pero no todo son malas noticias o impuestos que pagar! En el caso de la venta de una vivienda existen diferentes tipos de deducciones.

• Los honorarios de la agencia inmobiliaria. Si la gestión de compraventa la ha realizado una agencia, puedes deducir el pago que realizas por su gestión.
• La plusvalía municipal. Si te toca pagar este impuesto podrás deducírtelo, pero tendrás un máximo de 30 días hábiles.
• Podrás deducirte los gastos de IRPF a la hora de declarar la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda en ciertos casos específicos:

• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual (¡Y no hace falta que te preguntes cómo declarar la venta de una vivienda habitual para mayores de 65 años, porque el proceso es el mismo!)
• Si usas el dinero que ganaste con la venta de tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual o en una rehabilitación de la misma.
• Si eres una persona en situación de dependencia severa.

¡Si quieres saber más sobre cómo ahorrar en la declaración de la renta revisa esta guía!

Cómo declarar la venta de una vivienda en el extranjero

En el caso de que tengas una casita en el extranjero que quieras vender, también tendrás que incluirla en la declaración de la renta y, por tanto, pagar IRPF. Por tanto, tendrás que informar a ambos países de que vas a vender tu casa. Pero tranqui, que al declarar inmuebles en el extranjero sólo vas a tener que pagar a uno de los dos (el de mayor cantidad). Y es que España tiene convenios internacionales para que no tengas que desembolsar todos tus ahorros: la deducción por doble imposición. ¿Pero cómo sé qué cantidad es mayor?

Tendrás que calcular qué impuesto es mayor, si el aplicado en el país extranjero o el resultado de aplicar el tipo medio del IRPF a la propia casa (como si este estuviera en España). ¡Y ese es el que tendrás que pagar!

En TaxScouts, sabemos que todo esto es un lío y que puede ser más fácil con la ayuda de un asesor fiscal particular. ¡Por eso mismo queremos ayudarte con tu declaración de la renta en nuestra gestoría! Estaremos a tu lado en todo momento, ayudándote a sacar el máximo de tu declaración para que todo sea ganar, ganar y ganar 🥳